Corte di Cassazione Civile, Sez. II, Sentenza, (data ud. 23/04/2025) 13/05/2025, n. 12679
PRINCIPIO DI DIRITTO
“Colui il quale, in pendenza delle trattative per la stipula di un contratto di vendita, ottenga comunque dal proprietario la detenzione dell’ immobile non può ritenersi detentore di buona fede nel caso in cui l’altra parte gli manifesti in modo inequivoco la volontà di recedere dalle trattative e recuperare la detenzione dell’ immobile. Pertanto, anche se il recesso dalle trattative sia stato ingiustificato e dia luogo a responsabilità precontrattuale, nella liquidazione del danno conseguente il giudice di merito deve tenere conto del periodo di tempo per il quale l’ immobile è stato detenuto illegittimamente dalla parte avente diritto al risarcimento per responsabilità precontrattuale”.
TESTO RILEVANTE DELLE DECISIONE
- Sul ricorso (iscritto al N.R.G. 7780/2020) proposto da:
A.A. (Omissis), in proprio e quale coerede di B.B., nonché C.C. (Omissis) e D.D. (Omissis), quali coeredi di B.B., elettivamente domiciliate in Roma, via Luigi Luciani n. 42, presso lo studio dell’Avv. Claudia Cardenà, che le rappresenta e difende, unitamente all’Avv. Gabriele Gusella, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione di nuovo difensore depositata il 10 aprile 2025; ricorrenti, contro E.E. (Omissis), F.F. (Omissis), G.G. (Omissis) e H.H. (Omissis), rappresentati e difesi, giusta procura in calce al controricorso, dall’Avv. Maria Giuseppina Mariani, elettivamente domiciliati in Roma, via del Banco di Santo Spirito n. 48, presso lo studio dell’Avv. Augusto D’Ottavi; e PRISMA Soc. coop. edilizia a r.l. (Omissis), in persona del suo legale rappresentante pro – tempore, rappresentata e difesa, giusta procura in calce al controricorso, dall’Avv. Aldo Valentini, con domicilio digitale eletto presso l’indirizzo PEC del difensore; controricorrenti, avverso la sentenza della Corte d’Appello di Ancona n. 1202/2019, pubblicata il 18 luglio 2019;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 23 aprile 2025 dal Consigliere relatore Cesare Trapuzzano;
viste le conclusioni rassegnate nella memoria depositata dal P. M. ex art 378, primo comma, c.p.c., viste le conclusioni del Sostituto Procuratore generale dott.ssa Rosa Maria Dell’Erba, che ha chiesto il rigetto del ricorso; conclusioni ribadite nel corso dell’udienza pubblica;
lette le memorie illustrative nell’interesse delle ricorrenti e dei controricorrenti I.I. J.J., zi sensi dell’art. 378, secondo comma, c.p.c.;
sentito, in sede di discussione orale all’udienza pubblica, l’Avv. Marco Straccia – per delega dell’Avv. Maria Giuseppina Mariani- per i controricorrenti I.I.- J.J.
- Svolgimento del processo.
2.1. Con atto di citazione notificato il 10 maggio 2010, B.B. e A.A. convenivano, davanti al Tribunale di Pesaro, F.F., E.E., G.G. e H.H., chiedendo che i convenuti fossero condannati al rilascio dell’unità immobiliare sita in Comune di P, località (Omissis), occupata senza titolo, oltre al risarcimento del danno per l’ indebita occupazione dell’ immobile, nella misura di Euro 70.000,00 o in quella maggiore o minore accertanda, previa compensazione con il credito dei convenuti di Euro 90.000,00 per i versamenti effettuati nel mese di marzo/aprile 2008, salvo conguaglio.
Si costituivano in giudizio F.F., E.E., G.G. e H.H., i quali contestavano la fondatezza, in fatto e diritto, delle domande avversarie, chiedevano la chiamata in causa della PRISMA Soc. coop. edilizia a r.l. e spiegavano domanda riconvenzionale, concludendo per: A) l’accertamento della nullità della compravendita in favore degli attori del 6 agosto 2009, in relazione alla loro perdita della qualità di soci, con l’accertamento del diritto dei convenuti E.E. e G.G. all’assegnazione dell’ immobile, quali soci di fatto della Cooperativa; B) l’ordine alla Cooperativa PRISMA del trasferimento degli immobili, previo pagamento del prezzo dovuto; C) la condanna degli attori al risarcimento dei danni morali e materiali; D) in via subordinata, per il caso di mancato accoglimento della domanda di nullità e/o annullamento del contratto del 6 agosto 2009, la condanna degli attori alla restituzione della somma di Euro 90.000,00, oltre interessi, nonché la condanna degli attori e della PRISMA al risarcimento dei danni per i costi sostenuti.
Autorizzata la chiamata in causa, si costituiva anche la PRISMA Soc. coop. edilizia a r.l., la quale instava per: 1) l’ inammissibilità e/o improcedibilità della domanda, in ragione della pendenza di altro giudizio identico tra le stesse parti, avente il medesimo oggetto; 2) in subordine, l’accoglimento dell’eccezione di continenza o litispendenza, con la conseguente riunione dei giudizi; 3) in ulteriore subordine, l’estromissione della terza chiamata, in quanto estranea ai fatti di causa; 4) l’ inesistenza di qualsiasi inadempimento della PRISMA e la sua completa estraneità ai fatti, con il conseguente rigetto di ogni domanda; 5) in via riconvenzionale, la richiesta di manleva nei confronti degli attori, ai sensi dell’art. 6 del contratto di compravendita del 6 agosto 2009; 6) la condanna dei convenuti per instaurazione di lite temeraria.
Nel corso del giudizio era richiesto dagli attori, in via d’urgenza exart. 700c.p.c., il rilascio dell’ immobile conteso. Con ordinanza depositata il 17 agosto 2010, l’ invocata misura cautelare anticipatoria era disattesa. All’esito di reclamo, con ordinanza depositata il 14 dicembre 2010, era ordinato agli occupanti dell’ immobile il rilascio in favore degli attori, subordinato alla condizione del pagamento della somma di Euro 90.000,00, maggiorata di rivalutazione monetaria e interessi, nonché del deposito di una cauzione di Euro 100.000,00, provvedimento cui si dava seguito con l’esecuzione dello sgombero avvenuta il 21 febbraio 2011.
Ancora, erano assunte le prove costituende ammesse.
Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 723/2014, depositata il 24 luglio 2014: A) accoglieva in parte qua le domande attoree e, per l’effetto, condannava i convenuti al rilascio dell’ immobile sito in Pesaro via Paciotti n. 19, in favore degli attori; B) accoglieva in parte qua le domande riconvenzionali e, per l’effetto, condannava gli attori, in solido, al pagamento, in favore dei convenuti, della somma di Euro 90.000,00, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali sulla somma annullamente rivalutata, nonché al risarcimento dei danni liquidati in Euro 18.794,55; C) confermava il provvedimento cautelare anticipatorio di rilascio; D) rigettava ogni altra domanda; E) compensava per intero tra le parti le spese del giudizio.
2.2. Con atto di citazione notificato il 23 ottobre 2014, B.B. e A.A. proponevano appello avverso la pronuncia di primo grado, lamentando: 1) l’ indebita esclusione dell’ illegittimitàdel possesso dell’ immobile oggetto di causa, con il conseguente erroneo rigetto della domanda risarcitoria per occupazione senza titolo; 2) l’erroneo accoglimento della domanda risarcitoria per responsabilità precontrattuale, correlata all’ interruzione delle trattative volte al trasferimento del bene, in mancanza di alcuna dimostrazione dell’ imminenza della conclusione del contratto di vendita e del ragionevole affidamento circa la prossima conclusione dell’affare nonché dell’ imputabilità dell’ interruzioneagli appellanti; 3) l’ ingiusto riconoscimento, sulla somma oggetto di restituzione di Euro 90.000,00, della rivalutazione monetaria, perché non dovuta, nonché degli interessi per il periodo successivo al 24 marzo 2009, data dell’intervenuta offerta di pagamento banco iudicis, ingiustificatamente rifiutata.
Resistevano all’ impugnazione E.E., F.F., G.G. e H.H., i quali concludevano per il rigetto dell’appello, con la conferma della sentenza impugnata.
Si costituiva in appello anche la PRISMA Soc. coop. edilizia a r.l., la quale chiedeva il rigetto dell’ impugnazione e, in via incidentale condizionata, l’estromissione dal giudizio per difetto di legittimazione, l’accertamento dell’ insussistenza di qualsiasi suo inadempimento, il suo diritto ad essere tenuta indenne dagli appellanti.
Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’Appello di Ancona, con la sentenza di cui in epigrafe, accoglieva per quanto di ragione l’ impugnazione e, per l’effetto, in parziale riforma della pronuncia impugnata, dichiarava che sulla somma oggetto di restituzione di Euro 90.000,00 non era dovuta la rivalutazione monetaria mentre il calcolo degli interessi legali doveva decorrere dall’effettuato pagamento della somma di Euro 50.000,00 – il 20 marzo 2008 – e di Euro 40.000,00 – il 18 aprile 2008 – sino alla data del 24 marzo 2009, con la conseguente disposizione della ripetizione delle somme pagate in eccedenza, in esecuzione della sentenza impugnata.
A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava per quanto di interesse in questa sede: a) che doveva essere confermata l’esclusione dell’ illegittimità del possesso dell’ immobile oggetto d causa in favore degli appellati I.I.-J.J., attesa l’esistenza di serie ed avanzate trattative tra le parti, volte all’acquisto del bene, dell’ incontestato versamento, a conferma della serietà delle predette trattative della complessiva somma di Euro 90.000,00, a titolo di acconto, della messa in contatto con il Presidente della Cooperativa per il compimento di alcune attività inerenti all’ immobile, dello svolgimento di un’ apposita riunione volta alla definizione dei passaggi necessari per poter provvedere all’ intestazione dell’ immobile in favore dei I.I.-J.J., il che induceva ad escludere che l’ immissione in possesso fosse avvenuta contro la volontà dei B.B.-A.A., come confermato dal teste K.K., secondo cui le chiavi dell’appartamento erano state consegnate al I.I. dal Presidente della Cooperativa con la ratifica e il consenso dei B.B.-A.A.; b) che la qualificazione della responsabilità precontrattuale in questione come ipotesi di responsabilità contrattuale determinava, sotto il profilo della distribuzione dell’onere probatorio, che il danneggiato dovesse allegare e provare il danno nonché l’avvenuta lesione della propria buona fede, in una prospettiva di bilanciamento dei diritti delle parti coinvolte nella vicenda precontrattuale, spettando, invece, all’asserito danneggiante la prova della sussistenza di una giusta causa, che lo avesse portato ad interrompere le trattative; c) che erano pacifici l’esistenza di trattative tra le parti e l’affidamento riposto nella conclusione del contratto di trasferimento del bene da parte dei I.I.-J.J., né era in dubbio che tale affidamento fosse giustificato, in quanto ingenerato dalla condotta di controparte, trovandosi le trattative in stadio molto avanzato, come suffragato dalle circostanze innanzi esposte; d) che gli appellanti, pur avendo sostenuto di essere receduti dalle trattative per divergenze sul prezzo e sulle modalità di pagamento, non avevano provato che dette divergenze esistessero e che fossero dipese da circostanze non riferibili alla loro condotta, stante che il teste K. K. Aveva attestato che, oltre all’acconto versato, gli appellati avevano offerto il pagamento residuo tramite un mutuo e tramitr il pagamento di un’ulteriore somma in contanti per Euro 170.000,00, che rappresentava la difesa tra l’importo erogabile con il mutuo e il preaao dell’appartamento, sicchè detti appellanti non avevano offerto la prova della sussistenza di una causa di giustificicativa dell’interruzione delle trattative; e) che ad identica soluzione si sarebbe giunti anche ove si fosse aderito all’orientamento giurisprudenziale che considera la responsabilità precontrattuale come ipotesi di responsabilità di natura acquiliana, con il conseguente onere, a carico della parte non recedente, di dimostrare che il recesso dell’altra parte era stato attuato in violazione dei limiti di buona fede e correttezza, posto che, per gli argomenti già specificati, risultava comunque che gli attori in riconvenzionale avevano provato che il recesso degli appellanti era avvennuto in violazione del canone di buona fede; f) che sulla somma dovuta a titolo restitutorio spettavano i soli interessi legali e non la rivalutazione monetaria, in mancanza della prova del maggior danno, interessi dovuti dal momento del pagamento sino al momento dell’offerta di restituzione rifiutata ingiustamente.
2.3. Avverso la sentenza d’appello hanno proposto ricorso per cassazione, affidato a nove motivi, A.A., in proprio e quale coerede di B.B., nonché L.L. e B.B., quali coeredi di B.B. Hanno resistito, con controricorso, E.E., F.F., G.G. e H.H.
Ha resistito, altresì, con ulteriore controricorso, l’intimata PRISMA Soc. coop. edilizia a r.l.
Il Pubblico Ministero ha depositato memoria exart. 378, primo comma, c.p.c., in cui ha rassegnato le conclusioni trascritte in epigrafe.
All’esito, le ricorrenti e i controricorrenti I.I.-J.J. hanno depositato memorie illustrative, ai sensi dell’art. 378, secondo comma, c.p.c.
Motivi della decisione
- Innanzitutto, deve escludersi che assuma alcuna rilevanza ai fini della prosecuzione del giudizio e della decisione della causa il fatto addotto dalla controricorrente PRISMA Soc. coop. edilizia a r.l. circa la sua intervenuta cancellazione d’ufficio dal registro delle imprese, ai sensi dell’art. 223- septiesdecies disp. att. c.c., in data 24 maggio 2024, come da visura prodotta dal suo difensore, ai sensi dell’art. 372 c.p.c. (deposito in via telematica del 6 febbraio 2025 reso, dunque, noto alle controparti).
Ora, la cancellazione della società dal registro delle imprese, se avvenuta dopo la proposizione del ricorso per cassazione (come nel caso di specie), non è causa di interruzione del processo, benché comunicata dal difensore, atteso che nel giudizio di cassazione, dominato dall’ impulso d’ufficio, non sono applicabili le comuni cause interruttive previste dalla legge (Cass. Sez. 5, Sentenza n. 26452 del 10/10/2024; Sez. 1, Sentenza n. 2625 del 02/02/2018; Sez. L, Sentenza n. 3323 del 13/02/2014).
- Tanto premesso, con il primo motivo le ricorrenti denunciano, ai sensi dell’ art. 360, primo comma, n.4, c.p.c., la nullità della sentenza o del procedimento per violazione dell’art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c., per avere la Corte di merito accolto la domanda di risarcimento danni, avanzata in via riconvenzionale dai convenuti I.I.-J.J., per responsabilità precontrattuale causata dall’ interruzione delle trattative volte al trasferimento del bene, ritenendo che l’ iter formativo del contratto, destinato a trasferimento dell’ immobile sito in via Paciotti n. 29 in Pesaro, fosse giunto ad uno stadio tale da far insorgere, nei confronti di costoro, un affidamento ragionevole sulla conclusione del contratto stesso.
Obiettano gli istanti che non vi sarebbe stata alcuna motivazione in ordine alla trattativa affidante, per mancanza di alcun riferimento in concreto al raggiungimento di un’ intesa, sia pure di massima, sugli elementi essenziali dell’operazione, non essendovi alcun cenno, non solo ad un’ intesa sullo scioglimento del rapporto sociale da parte del socio, al fine di consentire l’ iscrizione del subentrante nel rapporto sociale e mutualistico, ma soprattutto ad un’intesa, sia pure approssimativa, sull’entità del prezzo che i I.I. e J.J avrebbero dovuto pagare per l’intestazione dell’immobile.
Essi, infatti, avrebbero manifestato unicamente la disponibilità a pagare il prezzo dell’ immobile, in parte, in contanti per Euro 170.000,00 e, per quanto mancava, mediante l’accensione di un mutuo, senza però determinare l’entità complessiva del prezzo.
- Con il secondo motivo le ricorrenti censurano, ai sensi dell’ art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione o falsa applicazione dell’art. 1337c.c., per avere la Corte territoriale accolto la domanda risarcitoria per responsabilità precontrattuale, in violazione del consolidato principio giurisprudenziale a mente del quale il contraente può confidare ragionevolmente nella conclusione del contratto solo quando sia raggiunta un’ intesa di massima sui punti essenziali dell’affare, dovendosi ancora definire i dettagli di minore importanza, o quando l’accordo sia completamente raggiunto, ma rimanga da tradurlo nella forma scritta necessaria per la validità del contratto.
Per converso, ad avviso degli istanti, nella fattispecie non sarebbe stato accertato, in concreto, il raggiungimento, a cura delle parti, oltre che della Cooperativa (che all’epoca aveva la disponibilità dell’ immobile), di intese, sia pure di massima, sugli elementi essenziali dell’operazione, poiché l’unico riferimento ad un’offerta dei I.I.-J.J. sulle modalità di pagamento del prezzo, non determinato nella sua entità complessiva, ma solo con riguardo al “contante” da versare, non avrebbe giustificato siffatta conclusione.
3.1. Con il secondo motivo le ricorrenti censurano, ai sensi dell’ art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione o falsa applicazione dell’art. 1337 c.c., per avere la Corte territoriale accolto la domanda risarcitoria per responsabilità precontrattuale, in violazione del consolidato principio giurisprudenziale a mente del quale il contraente può confidare ragionevolmente nella conclusione del contratto solo quando sia raggiunta un’ intesa di massima sui punti essenziali dell’affare, dovendosi ancora definire i dettagli di minore importanza, o quando l’accordo sia completamente raggiunto, ma rimanga da tradurlo nella forma scritta necessaria per la validità del contratto.
Per converso, ad avviso degli istanti, nella fattispecie non sarebbe stato accertato, in concreto, il raggiungimento, a cura delle parti, oltre che della Cooperativa (che all’epoca aveva la disponibilità dell’ immobile), di intese, sia pure di massima, sugli elementi essenziali dell’operazione, poiché l’unico riferimento ad un’offerta dei I.I.-J.J. sulle modalità di pagamento del prezzo, non determinato nella sua entità complessiva, ma solo con riguardo al “contante” da versare, non avrebbe giustificato siffatta conclusione.
- Con il terzo motivo le ricorrenti contestano, ai sensi dell’ art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, per avere la Corte d’Appello in tesi tralasciato di valutare che, nell’unica riunione svolta alla presenza delle parti, non sarebbe stata raggiunta alcuna intesa ed anzi vi sarebbero state divergenze tra le parti circa l’entità, sia pure approssimativa, del prezzo per l’ intestazione dell’ immobile e sullemodalità di pagamento, di cui i I.I.-J.J. avrebbero inteso effettuare un elevato esborso in contanti, come da inequivoche dichiarazioni rilasciate dal teste K.K., che avrebbe appunto negato che, in occasione di quell’ incontro, vi fosse stato alcun accordo, né sulle modalità di pagamento, né sulle cifre.
Sicché, a fronte della mera offerta di pagamento, in parte, con un mutuo e, in parte, con un’elevata somma da versare in contanti (per sottrarla alla fiscalità), benché il B.B. avesse richiesto un prezzo che il I.I. non intendeva corrispondere, nessun accordo avrebbe potuto ritenersi raggiunto tra le parti sui termini quantitativi del corrispettivo, neanche in via orientativa.
4.1. Il motivo è inammissibile.
Infatti, nella fattispecie non può avere seguito il richiamo al motivo di critica di cui all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., essendo stata integrata un’ ipotesi di “doppia conforme” per le medesime rationes decidendi, rispetto alla quale è precluso avvalersi di tale mezzo di ricorso ai sensi dell’art. 348-ter, ultimo comma, c.p.c. vigente ratione temporis, a fronte di un giudizio d’appello instaurato dopo l’11 settembre 2012 (la citazione introduttiva del gravame è stata notificata il 23 ottobre 2014).
Ricorre, in proposito, il presupposto affinché trovi applicazione la disposizione di cui al citato art. 348- ter, ultimo comma, c.p.c. – secondo cui non sono impugnabili per omesso esame di fatti storici le sentenze di secondo grado in ipotesi di c.d. doppia conforme -, appunto perché nei due gradi di merito le “questioni di fatto” sono state decise in base alle “stesse ragioni ” e ripercorrendo il medesimo iter logico-argomentativo in relazione ai fatti principali oggetto della causa (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 7724 del 09/03/2022 ; Sez. 6-3, Ordinanza n. 2506 del 27/01/2022; Sez. 6-2, Ordinanza n. 33483 del11/11/2021; Sez. 2, Ordinanza n. 29222 del 12/11/2019; Sez. 1, Sentenza n. 26774 del 22/12/2016; Sez. 2, Sentenza n. 5528 del 10/03/2014).
D’altronde, è onere del ricorrente indicare, allo scopo di escludere la declaratoria di inammissibilità, le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro eterogenee (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 5947 del 28/02/2023; Sez. 6-2, Ordinanza n. 8320 del 15/03/2022; Sez. L, Sentenza n. 20994 del 06/08/2019; Sez. 1, Sentenza n. 26774 del 22/12/2016), specificazione di cui, nel corpo dell’atto introduttivo del giudizio di legittimità, non vi è traccia.
- Con il quarto motivo le ricorrenti adducono, ai sensi dell’ art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione o falsa applicazione degliartt. 1337, 2043 e 2697 c.c., per avere la Corte distrettuale qualificato la responsabilità precontrattuale, conseguente all’ interruzione delle trattative volte al trasferimento del cespite, come ipotesi di responsabilità da contatto sociale, addossando così ai ricorrenti l’onere di dimostrare il giustificato motivo dell’ interruzione, rappresentato dalla divergenza sul prezzo e sulle modalità di pagamento.
Osservano gli istanti che la sentenza impugnata sarebbe incorsa nell’errore giuridico di qualificazione della responsabilità precontrattuale come fattispecie enucleabile nell’ambito della responsabilità contrattuale, con le correlate ripercussioni che tale qualificazione avrebbe determinato sulla distribuzione dell’onere probatorio, facendosi ricadere sui danneggianti l’onere di dimostrare che il proprio comportamento corrispondesse ai canoni di buona fede oggettiva e correttezza, benché – alla luce della giurisprudenza di legittimità – la configurazione della responsabilità precontrattuale come forma di responsabilità extracontrattuale avrebbe implicato, nel caso di recesso ingiustificato di una parte, non già che gravasse sul recedente la prova del proprio comportamento corrispondente ai canoni di buona fede e correttezza, ma che incombesse, viceversa, sull’altra parte l’onere di dimostrare che il recesso altrui esulava dai limiti della buona fede e correttezza.
Senonché le prove offerte dai I.I.-J.J. non avrebbero affatto dimostrato che il recesso unilaterale fosse avvenuto nonostante l’ intesa di massima tra le parti sull’entità del prezzo e sulle modalità di pagamento, con il conseguente ripensamento degli aspiranti alienanti.
5.1. Il motivo è infondato.
Ad avviso della pronuncia impugnata, la qualificazione della responsabilità precontrattuale in questione come ipotesi di responsabilità contrattuale avrebbe determinato, sotto il profilo della distribuzione dell’onere probatorio, che il danneggiato dovesse allegare e provare il danno nonché l’avvenuta lesione della propria buona fede, in una prospettiva di bilanciamento dei diritti delle parti coinvolte nella vicenda precontrattuale, spettando, invece, all’asserito danneggiante recedente la prova della sussistenza di una giusta causa, che lo avesse portato ad interrompere le trattative, prova nel caso in disputa non fornita.
Senonché, secondo la giurisprudenza prevalente di questa Corte, la responsabilità precontrattuale è riconducibile alla responsabilità aquiliana (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 1397 del 20/01/2025 ; Sez. 3, Ordinanza n. 27102 del 18/10/2024; Sez. 3, Ordinanza n. 15643 del 04/06/2024; Sez. 3, Ordinanza n. 27262 del 25/09/2023; Sez. 6-3, Ordinanza n. 27577 del 21/09/2022; Sez. 3, Sentenza n. 21255 del 17/09/2013; Sez. 2, Sentenza n. 477 del 10/01/2013; Sez. 3, Sentenza n. 16735 del 29/07/2011; Sez. 1, Sentenza n. 13164 del 18/06/2005; Sez. L, Sentenza n. 8723 del 07/05/2004; Sez. 3, Sentenza n. 15172 del 10/10/2003; Sez. 3, Sentenza n. 3103 del 04/03/2002; Sez. U, Sentenza n. 9645 del 16/07/2001; Sez. 1, Sentenza n. 4299 del 29/04/1999; Sez. 1, Sentenza n. 9157 del 30/08/1995; Sez. 2, Sentenza n. 1163 del 01/02/1995).
Ne segue che vanno applicate le relative regole in tema di distribuzione dell’onere della prova; pertanto, qualora gli estremi del comportamento illecito siano integrati dal recesso ingiustificato di una parte, non grava su chi recede la prova che il proprio comportamento corrisponde ai canoni di buona fede e correttezza, ma incombe, viceversa, sull’altra parte l’onere di dimotrare che il recesso esula dai limiti della buona fede e correttezza postuli dalla norma de qua (Cass. Sez. 3, Ordinanza n.27262 del 25/09/2023; Sez. 2, Sentenza n. 24738 del 03/10/2019; Sez. 3, Sentenza n. 16735 del 29/07/2011; Sez. 3, n. 15040 del 05/08/2004).
Minoritaria è, per contro, la tesi che riconduce la figura alla responsabilità contrattuale, secondo cui la parte che agisce in giudizio per il risarcimento del danno subito ha l’onere di allegare, ed occorrendo provare, oltre al danno, l’avvenuta lesione della sua buona fede, ma non anche l’elemento soggettivo dell’autore dell’ illecito, versandosi – come nel caso di responsabilità da contatto sociale, di cui costituisce una figura normativamente qualificata – in una delle ipotesi previste dall’art. 1173, con la conseguente applicazione del termine di prescrizione ordinaria decennale (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 14188 del 12/07/2016; Sez. 1, Sentenza n. 27648 del 20/12/2011).
Nondimeno, sebbene la pronuncia impugnata abbia aderito alla tesi secondo cui la responsabilità precontrattuale integrerebbe un’ ipotesi di responsabilità contrattuale, con le conseguenti ripercussioni sul piano della distribuzione dell’onere probatorio, essa ha altresì puntualizzato che ad identica soluzione si sarebbe giunti anche ove si fosse aderito all’orientamento giurisprudenziale che considera la responsabilità precontrattuale come ipotesi di responsabilità di natura aquiliana, con il conseguente onere, a carico della parte non recedente, di dimostrare che il recesso dell’altra parte era stato attuato in violazione dei limiti di buona fede e correttezza.
E tanto posto che, per gli argomenti già specificati, risultava comunque che gli attori in riconvenzionale avevano provato che il recesso degli appellanti era avvenuto in violazione del canone di buona fede.
Sicché stabilire la natura aquiliana o contrattuale della responsabilità precontrattuale non assume, in concreto, una portata decisiva nel presente giudizio.
Ed invero, a fronte della raggiunta prova dell’ integrazione del recesso ingiustificato dei potenziali alienanti in spregio al canone di correttezza, perde ogni rilevanza il tema della distribuzione dell’onere probatorio, ai sensi dell’art. 2697c.c., quale regola residuale di giudizio che assume un peso dirimente solo in caso di mancanza di prova, ai fini dell’ individuazione della parte su cui ricadono le conseguenze di tale carenza probatoria (Cass. Sez. L, Ordinanza n. 23286 del 28/08/2024 ; Sez. 3, Sentenza n. 9863 del 13/04/2023; Sez. 1, Sentenza n. 4126 del 21/03/2003; Sez. 3, Sentenza n. 11911 del 07/08/2002; Sez. L, Sentenza n. 4133 del 04/04/2000; Sez. 3, Sentenza n. 5980 del 16/06/1998).
- Con il quinto motivo le ricorrenti lamentano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, per avere la Corte del gravame – nel reputare che, quand’anche la responsabilità precontrattuale fosse stata inquadrata nell’alveo della responsabilità aquiliana, vi era stata prova del recesso avvenuto, a cura dei B.B.-A.A., in violazione del canone di buona fede – mancato di considerare che, nel corso dell’unica riunione svoltasi alla presenza delle parti, non solo non sarebbe stata raggiunta alcuna intesa sull’entità, sia pure approssimativa, del prezzo per l’ intestazione dell’ immobile in questione e sulle modalità di pagamento ma inoltre gli stessi I.I.-J.J. avrebbero rifiutato le richieste di prezzo rivolte loro dal B.B..
Per l’effetto, espongono gli istanti che, ove si fosse tenuto conto delle circostanze trascurate, si sarebbe dovuto affermare il recesso giustificato dei B.B.-A.A., perché determinato dal comportamento dei I.I.-J.J., con la conseguente esclusione della responsabilità precontrattuale del recedente.
6.1. Il motivo è inammissibile.
Infatti, per le ragioni già esposte, ai sensi dell’ art. 348-ter, ultimo comma, c.p.c. vigente ratione temporis, è preclusa la facoltà di far valere il vizio di omesso esame di fatto decisivo, oggetto di discussione tra le parti, in caso di “doppia conforme”, come nella specie.
- Con il sesto motivo le ricorrenti prospettano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la nullità della sentenza o del procedimento per violazione dell’art. 112c.p.c., per assenza di alcuna pronuncia sul motivo di gravame atto a censurare il rigetto, da parte del Tribunale, della domanda risarcitoria per illegittima occupazione dell’immobile a cura dei I.I.-J.J.
Segnatamente la pronuncia in sede di gravame non avrebbe dato alcuna risposta alla doglianza con cui si lamentava l’erroneità e la violazione ovvero la falsa applicazione degliartt. 832 e 2043 c.c., con riferimento all’assunto secondo cui l’occupazione dell’ immobile in discorso “sarebbe stata tutt’altro che illegittima”, posto che – fallita la trattativa per il trasferimento dell’ immobile per il mancato accordo sul prezzo e sulle modalità di pagamento – i I.I.-J.J. non avrebbero potuto più disporre del cespite almeno a partire dalle lettere raccomandate inviate dalla Cooperativa del 4 novembre 2008 e del 20 novembre 2008 ovvero dall’atto di assegnazione del 6 agosto 2009 o, in subordine, dalla notifica della citazione davanti al Tribunale di Pesaro del 10 maggio 2010, con cui era stata chiaramente manifestata la volontà dei B.B.-A.A. di non voler più continuare la trattativa.
Deducono gli istanti che, quand’anche la detenzione iniziale fosse stata giustificata in ragione delle trattative per la vendita, comunque non era stato concluso alcun contratto a causa dell’ interruzione d dette trattative, sicché l’ immobile avrebbe dovuto essere restituito ai ricorrenti legittimi proprietari quantomeno dalla missiva del 20/22 novembre 2008, mentre, in realtà, solo il 21 febbraio 2011 l’ufficiale giudiziario aveva immesso i ricorrenti nel possesso dell’ immobile, a seguito dell’attuazione della misura cautelare anticipatoria di rilascio exart. 700c.p.c.
7.1. Il motivo è infondato.
La sentenza impugnata ha, infatti, affrontato espressamente tale censura, confermando l’esclusione tout court dell’illegittimità del possesso dell’immobile oggetto di causa in favore degli appellati I.I.-J.J.
E ciò facendo leva sull’esistenza di serie ed avanzate trattative tra le parti, volte all’acquisto del bene, sull’ incontestato versamento, a conferma della serietà delle predette trattative, della complessiva somma di Euro 90.000,00, a titolo di acconto, sulla messa in contatto con il Presidente della Cooperativa per il compimento di alcune attività inerenti all’ immobile, sullo svolgimento di un’apposita riunione volta alla definizione dei passaggi necessari per poter provvedere all’ intestazione dell’immobile in favore dei I.I.-J.J.
Il che ha indotto ad escludere che l’ immissione in possesso fosse avvenuta contro la volontà dei B.B.- A.A., come suffragato dalla deposizione del teste K.K., secondo cui le chiavi dell’appartamento erano state consegnate al I.I. dal Presidente della Cooperativa con la ratifica e il consenso dei B.B.-A.A.
Esclusa l’ illegittimità della detenzione, è stata conseguentemente negata la spettanza del risarcimento per l’occupazione abusiva, con la conseguente pronuncia sul motivo di gravame spiegato.
- Con il settimo motivo le ricorrenti si dolgono, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., della nullità della sentenza o del procedimento per violazione dell’art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c., per avere la Corte di secondo grado escluso l’ illegittimità dell’occupazione dell’ immobile alla stregua degli argomenti addotti, mentre – una volta fallita la trattativa per la vendita, in ragione del mancato accordo sul prezzo e sulle modalità di pagamento, ossia a partire dalla lettera a.r. del 20/22 novembre 2008 ovvero dal momento del rogito di assegnazione del 6 agosto 2009 o ancora dalla citazione introduttiva del giudizio notificata il 10 maggio 2010 – l’occupazione avrebbe dovuto ritenersi illegittima, in correlazione con la manifestata volontà dei B.B.-A.A., divenuti assegnatari, di non recedere dalla Cooperativa e di esercitare il godimento sull’immobile.
In conseguenza, la consapevolezza dei I.I.-J.J. che alcun contratto di vendita si sarebbe concluso e che essi non sarebbero subentrati nella qualità di soci della Cooperativa, con l’ intestazione dell’ immobile occupato, avrebbe determinato, pure a fronte di un’ iniziale giustificazione dell’occupazione, la sopravvenuta illegittimità di tale occupazione, conseguente alla richiesta di liberazione, con la correlata spettanza del diritto risarcitorio.
Sul punto, la motivazione della Corte d’Appello sarebbe stata apparente ovvero perplessa o incomprensibile, poiché non avrebbe affatto argomentato sulle menzionate ragioni sopravvenute dell’occupazionesenza titolo.
- Con l’ottavo motivo le ricorrenti assumono, ai sensi dell’ art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione degliartt. 832, 948, 1337, 2043 e 2055 c.c., per avere la Corte d’Appello rigettato la domanda risarcitoria per occupazione illegittima dell’ immobile, escludendo che l’ immissione in possesso fosse avvenuta contro la volontà dei proprietari assegnatari, benché tale occupazione si fosse rivelata quantomeno ex post illegittima, con lesione del diritto di proprietà, avendo la Cooperativa chiesto il rilascio del bene, dapprima, con missiva del 20/22 novembre 2008, poi con l’assegnazione mediante rogito del 6 agosto 2009 e, quindi, con la richiesta di rilascio dei ricorrenti di cui alla citazione notificata il 10 maggio 2010.
Evidenziano gli istanti che l’occupazione dell’ immobile sarebbe stata illegittima quantomeno dal momento dell’ interruzione della trattativa per la vendita e sino al momento dell’effettivo recupero del bene mediante ufficiale giudiziario, in attuazione della misura cautelare exart. 700c.p.c., sgombero avvenuto il 21 febbraio 2011.
Dunque, ad avviso delle ricorrenti, la sentenza impugnata avrebbe disconosciuto il diritto al risarcimento, nonostante la continuazione del godimento a cura dei I.I.-J.J. fosse avvenuta nella consapevolezza della fine delle trattative e dell’intenzione degli assegnatari di goderne liberamente.
- Il nono motivo del ricorso investe, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., l’omesso esame di un fatto decisivo, oggetto di discussione tra le parti, con riferimento alla mancata disamina delle missive a.r. inviate dalla Cooperativa, quale proprietaria prima dell’assegnazione, e delle richieste dei ricorrenti, dopo l’assegnazione in proprietà dell’ immobile, sfociate nella citazione notificata il 10 maggio 2010.
Illustrano gli istanti che sarebbe stato trascurato altresì che, con l’atto di assegnazione, gli assegnatari si erano riservati di agire nei confronti dei terzi occupanti senza titolo, sia per la liberazione dell’immobile, sia per il risarcimento dei danni e quant’altro dalla legge consentito.
Circostanze che sarebbero state decisive ai fini di dedurre la sopravvenuta illegittimità dell’occupazione all’esito della cessazione delle trattative.
10.1. L’ultimo motivo è inammissibile.
Esso, infatti, per quanto anzidetto con riguardo alle medesime censure svolte ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., viola il principio secondo cui, in caso di “doppia conforme”, è inibito far valere l’omesso esame di fatti decisivi, oggetto di discussione tra le parti.
10.2. I restanti motivi che precedono (settimo e ottavo) – che possono essere affrontati congiuntamente, in quanto connessi – sono, per converso, fondati nei termini che seguono.
Sul punto, la sentenza impugnata ha affermato che l’occupazione sarebbe stata legittima, con la conseguente esclusione della spettanza del diritto al risarcimento, alla stregua del consenso manifestato alla detenzione del bene in attesa che si perfezionasse la trattativa per la sua vendita, consenso corroborato dalla condotta della Cooperativa prima che il cespite fosse assegnato ai B.B.-A.A. e dal contegno assunto dalle stesse parti assegnatarie, anche in ragione dello stato avanzato delle trattative, suffragato dal versamento di acconti per il complessivo importo di Euro 90.000,00.
Non è stata, però, considerata l’ incidenza dell’ interruzione delle trattative, all’esitodel recesso – seppure ingiustificato – esercitato dai proprietari possibili alienanti sulla legittimità di tale occupazione, persistita anche dopo l’inoltro delle richieste di rilascio del cespite.
Orbene, colui il quale, in pendenza delle trattative per la stipula di un contratto di vendita, ottenga comunque dal proprietario la detenzione dell’ immobile non può ritenersi detentore di buona fede nel caso in cui l’altra parte gli manifesti in modo inequivoco la volontà di recedere dalle trattative e recuperare la detenzione dell’ immobile. Pertanto, anche se il recesso dalle trattative sia stato ingiustificato e dia luogo a responsabilità precontrattuale, nella liquidazione del danno conseguente il giudice di merito deve tenere conto del periodo di tempo per il quale l’immobile è stato detenuto illeggittimamente dalla parte avente diritto al risarcimento per responsabilità precontrattuale (con riferimento alle trattative per la stipula di un contratto di locazione Cass. Sez. 3, Sentenza n. 4382 del 20/03/2012).
E ciò in considerazione della richiesta di rilascio del bene del 20/22 novembre 2008 (effettuata dalla Cooperativa per conto degli assegnatari destinatari del bene B.B.-A.A., divenuti tali con il rogito del 6 agosto 2009, richiesta richiamata negli atti processuali e nel ricorso introduttivo del giudizio di legittimità), sino all’effettivo rilascio, come da verbale di sgombero del 21 febbraio 2011.
Sicché dal momento dell’assegnazione, la mancanza della disponibilità del cespite in favore degli assegnatari, e sino all’effettivo rilascio, avrebbe dovuto essere ponderata ai fini della tutela risarcitoria per occupazione illegittima.
Pertanto, nella fattispecie all’originaria legittimità della detenzione assentita (ad immagine del diritto personale di godimento conseguente all’ integrazione di una fattispecie negoziale assimilabile ad un comodato) è subentrata l’ illegittimità (ex post) della persistenza della detenzione, all’esito del recesso dalle trattative e della manifestata volontà di recuperare il cespite.
Ossia l’illegittimità è sopravvenuta.
In conseguenza della ricezione della raccomandata a.r., si è rotto, dunque, il nesso tra affidamento – buona fede e disponibilità dell’appartamento, dovendosi ragionevolmente ritenere che, proprio perché a conoscenza del recesso unilaterale dei potenziali venditori, la continuazione del godimento dell’ immobile a cura dei potenziali acquirenti non poteva non significare che occupazione sine titulo dello stesso.
Spetta al giudice del rinvio individuare i criteri per la liquidazione di detto nocumento.
- In conseguenza delle considerazioni esposte, il settimo e l’ottavo motivo del ricorso devono essere accolti, nei sensi di cui in motivazione, mentre i restanti motivi vanno disattesi.
La sentenza impugnata va, dunque, cassata, limitatamente ai motivi accolti, con rinvio della causa alla Corte d’Appello di Ancona, in diversa composizione, che deciderà uniformandosi al seguente principio di diritto e tenendo conto dei rilievi svolti, provvedendo anche alla pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione.
“Colui il quale, in pendenza delle trattative per la stipula di un contratto di vendita, ottenga comunque dal proprietario la detenzione dell’ immobile non può ritenersi detentore di buona fede nel caso in cui l’altra parte gli manifesti in modo inequivoco la volontà di recedere dalle trattative e recuperare la detenzione dell’ immobile. Pertanto, anche se il recesso dalle trattative sia stato ingiustificato e dia luogo a responsabilità precontrattuale, nella liquidazione del danno conseguente il giudice di merito deve tenere conto del periodo di tempo per il quale l’ immobile è stato detenuto illegittimamente dalla parte avente diritto al risarcimento per responsabilità precontrattuale”.
P.Q.M.
La Corte Suprema di Cassazione accoglie, nei sensi di cui in motivazione, il settimo e l’ottavo motivo del ricorso, rigetta i rimanenti motivi, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa alla Corte d’Appello di Ancona, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.
Conclusione
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile, in data 23 aprile 2025. Depositato in Cancelleria il 13 maggio 2025.
