Tribunale di Roma, Sez. V Civile, sentenza 23 settembre 2025 n. 12930
PRINCIPIO DI DIRITTO
Va ribadito l’orientamento della Corte di Cassazione in tema di condominio negli edifici, secondo cui l’uso indiretto della cosa comune mediante locazione può essere disposto con deliberazione a maggioranza solo quando non sia possibile l’uso diretto dello stesso bene per tutti i partecipanti alla comunione, proporzionalmente alla loro quota, promiscuamente ovvero con sistema di frazionamento degli spazi o di turni temporali” (Cass. 27.10.2011, n. 22435; nello stesso senso, più di recente, Cass. 12.6.2023, n. 16557).
TESTO RILEVANTE DELLA DECISIONE
La condomina P2 ha impugnato avanti a questo Tribunale le delibere in data 23.5.2022 e 27.6.2022 con cui – rispettivamente – l’assemblea del C1 convenuto: – approvava la richiesta di un condomino volta alla locazione del terrazzo condominiale per un anno e dietro corrispettivo mensile di Euro 1.300,00 (punto 5 o.d.g. assemblea del 23.5.2022); – autorizzava la conseguente stipula – con alcune modifiche – del contratto proposto da tale condomino (punto 2 o.d.g. assemblea del 27.6.2022).
Ha in sintesi dedotto che tali delibere – adottate solo a maggioranza e con il suo voto contrario – sono illegittime in quanto:
1) pregiudicano il diritto di ciascun condomino al godimento diretto di un bene comune (terrazza condominiale);
2) contravvengono anche alla disposizione contenuta nell’art. 6. lett. C, del regolamento condominiale (ove è chiaramente previsto che tutti i condomini possono far uso della terrazza condominiale e ne sono disciplinate le relative modalità).
Ha pertanto concluso chiedendo la declaratoria di nullità ovvero l’annullamento delle delibere impugnate.
Il C1 – nel costituirsi – ha contestato la fondatezza della domanda e ne ha chiesto il conseguente rigetto. Depositate dalle parti le memorie autorizzate ex art. 183, sesto comma, c.p.c. – senza l’espletamento di attività istruttorie – la causa è stata trattenuta in decisione all’udienza del 27.5.2025.
Il Tribunale – sulla base di tali premesse – osserva quanto segue.
L’impugnazione deve essere accolta.
Secondo un consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità – in linea anche con autorevole dottrina – ” in tema di condominio negli edifici, l’uso indiretto della cosa comune mediante locazione può essere disposto con deliberazione a maggioranza solo quando non sia possibile l’uso diretto dello stesso bene per tutti i partecipanti alla comunione, proporzionalmente alla loro quota, promiscuamente ovvero con sistema di frazionamento degli spazi o di turni temporali” (Cass. 27.10.2011, n. 22435; nello stesso senso, più di recente, Cass. 12.6.2023, n. 16557).
Sembra senz’altro da escludere – nella fattispecie – che la terrazza condominiale non sia fruibile dai condomini mediante tale uso diretto (nelle declinazioni sopra chiarite): la richiamata norma regolamentare (art. 6. lett. C, nn. 3,4,5) conferma anzi espressamente tale possibilità per ciascun condomino anche in termini di uso esclusivo, mediante apposita prenotazione e dietro versamento di un contributo (eccetto i giorni festivi e quelli coincidenti con manifestazioni o spettacoli visibili dalla terrazza).
Ne consegue l’illegittimità delle delibere in questione (essendo stato appunto assentito un uso indiretto di quel bene comune – mediante locazione annuale ad un singolo condomino – pur essendone pacificamente possibile un uso diretto).
Le spese processuali seguono la soccombenza del C1 convenuto.
